مقدمه
امسال و به خصوص در چند ماه اخیر، بحث‌های زیادی در مورد نقدینگی سرگردان کشور و نیز التهاب‌های بازارهای سکه و ارز به میان رفته است. کارشناسان اقتصادی، دلایلی چون پایین بودن نرخ سود بانکی، نرخ تورم بالا، عدم مدیریت صحیح بر بازار پول، عملکرد اشتباه بانک مرکزی، فساد مالی اتفاق افتاده در شبکه‌ی بانکی، تحریم‌ها و فشارهای خارجی و ... را به عنوان مهم‌ترین عوامل مؤثر بر نوسانات قیمت سکه و ارز و بی‌ثباتی اتفاق افتاده می‌دانند. به هر حال نقدینگی موجود در بازار که مسبب اصلی این التهاب‌هاست، به صورت عمده در دو بازار سکه و ارز در گردش بوده است. سؤال این جاست که چرا این نقدینگی به بازار مسکن وارد نشده و این بازار را تحت تأثیر خود قرار نداده است؟
امیدواری کارشناسان اقتصادی بر این است که مسکن و کالاهای اساسی خانوار تحت تأثیر این التهاب‌ها قرار نگیرد. اما برای چرایی این پدیده که بازار مسکن به چه دلیل تحت تأثیر نوسانات اخیر قرار نگرفته است، به بیان چند نکته پرداخته می‌شود و سپس نتیجه‌گیری خواهد شد.
نکته‌ی اول: دسته‌ای از افراد، مسکن را در سبد دارایی‌های خود به حساب نمی‌آورند.
اگر ترکیب دارایی افراد را مورد بررسی قرار دهیم، ملاحظه می‌کنیم که سهام، سکه و طلا، ارز، مسکن، سپرده‌های بانکی، اوراق مشارکت و غیره در سبد دارایی (پورتفولیو) افراد وجود دارد. بر مبنای تفکر دسته‌ای از افراد، مسکن به دلایل زیر در سبد دارایی‌های آن‌ها قرار نمی‌گیرد.
1. مسکن از دید این گروه از مردم به عنوان یک کالای مصرفی است و گزینه‌ای برای سرمایه‌گذاری نمی‌باشد.
2. بازار دارایی‌ها در کشورهای در حال توسعه قادر به تحلیل حضور مسکن در ترکیب دارایی افراد نمی‌باشد.
3. افراد با بخش مسکن آشنایی ندارند.
4. مسکن به عنوان یک دارایی با درجه‌ی نقدشوندگی پایین است که نمی‌تواند جانشین دارایی‌هایی با قابلیت نقدشوندگی بالا شود.
نکته‌ی دوم: تغییر رفتار مردم در دوره‌ی رونق و رکود مسکن
در دو دهه‌ی اخیر، قیمت مسکن دارای دوره‌های رونق و رکود بوده است. قابل ذکر است که رکود قیمت مسکن، لزوماً با رکود و یا رونق اقتصاد و ساخت و ساز مسکن ارتباط مستقیمی ندارد. چنان که در سال‌های اخیر شاهد رکود قیمت مسکن هستیم ولی اقتصاد مسکن و ساخت و ساز آن به دلیل رشد مسکن مهر در رونق بوده است. با این توضیح، در جدول زیر شاهد دوره‌های رونق و رکود مسکن خواهیم بود.
در دوره‌ی رکود قیمت مسکن، مردم به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی نگاه می‌کنند و تقاضای سوداگرانه‌ی آن افزایش نمی‌یابد. به عبارت دیگر، به دلایلی که در نکته‌ی اول به آن اشاره شد و نیز دلایل دیگری چون بازدهی کم‌تر نسبت به سایر دارایی‌ها چون سکه، طلا و ارز، در دوره‌ی رکود قیمت مسکن، تقاضای مسکن با انگیزه‌ی سوداگری کم‌تر می‌شود. در دوره‌ی رونق مسکن، ترکیب سبد دارایی افراد تغییر می‌کند. به گونه‌ای که معمولاً مسکن در ترکیب سبد دارایی افراد ریسک پذیر و ریسک متوسط قرار می‌گیرد و حتی گاهی وزن آن از سایر دارایی‌ها بیش‌تر می‌شود. دلیل آن که سهم مسکن در دوره‌ی رونق مسکن در سبد دارایی‌ها افزایش می‌یابد، ریسک پایین این دارایی نسبت به دیگر دارایی‌ها می‌باشد. مطابق مطالعه‌ی «قلی زاده» و «طهوری»، ترکیب دارایی یک خانواده ریسک متوسط در دوره‌های رونق و رکود مسکن به شرح جدول زیر می‌باشد. مشاهده می‌شود که در دوره‌ی رونق مسکن در اولویت اول خانوارهای ریسک متوسط می‌باشد.
نکته‌ی سوم: ارتباط رونق و رکود قیمت مسکن با اعتبارات بانکی
هنگامی که نرخ بهره پس از اعمال یک سیاست پولی کاهش پیدا کند، میزان پس انداز‌ها در شبکه‌ی بانکی کاهش پیدا می‌کند و از طرف دیگر، قدرت مالی و سرمایه‌گذاری افراد از راه دریافت اعتبارات از شبکه‌ی بانکی افزایش می‌یابد. بر این مبنا، بین رونق قیمت مسکن و اعطای اعتبارات رابطه‌ی مثبتی وجود دارد. به گونه‌ای که با رشد اعتبارات بانکی، قیمت مسکن نیز در دوره‌ی رونق خود قرار می‌گیرد. اکنون باید به این مسأله توجه داشت که پس از افزایش نرخ سود بانکی و محاسبه ی آن متناسب با نرخ تورم و نیز بیش‌تر از 20 درصد، آیا شاهد رونق بازار مسکن در سال آینده خواهیم بود؟
نکته‌ی چهارم: آیا حباب قیمت در بازار مسکن اتفاق می‌افتد
به صورت کلی، حباب به شرایطی گفته می‌شود که در پی آن، قیمت برخی دارایی‌ها مانند سهام، بازار املاک، سکه و ارز و سایر دارایی‌های دیگر، به سرعت از قیمت فعلی آن بالاتر می‌رود. مانند آن چه که اخیراً در بازارهای ارز، سکه و طلای کشور اتفاق افتاد. به عبارت دیگر، حباب در قیمت یک دارایی زمانی به وقوع می‌پیوندد که قیمت آن دارایی خاص بالاتر از قیمت واقعی خود باشد، تنها به این دلیل که مردم فکر کنند قیمت آن در آینده بالاتر خواهد بود. ماهیت حباب بر این است که عده‌ای به سودهای زیادی دست پیدا می‌کنند و عده‌ای دیگر نیز دچار ضرر و زیان‌های بسیاری می‌شوند. میزان و نوع سود و زیان حاصل از حباب را زمان ورود و خروج افراد به بازار آن دارایی خاص تعیین می‌کند.
اما آیا در بازار مسکن نیز حباب قیمتی رخ می‌دهد؟ جواب به این موضوع را به این صورت می‌توان گفت که، حباب در قیمت مسکن زمانی رخ می‌دهد که افزایش قیمت مسکن توسط مفاهیم اقتصادی و عوامل بازار تعیین نشوند. مانند آن چه اخیراً در بازار سکه اتفاق افتاد و قیمت سکه توسط عواملی خارج از بازار سکه و توسط عوامل روانی و غیر اقتصادی تعیین شد. اگر عوامل غیر اقتصادی در بازار مسکن نیز مؤثر واقع شوند، باعث افزایش شدید و تکانه‌ای قیمت مسکن می‌گردند و به عبارت دیگر حباب در بازار و قیمت مسکن نیز اتفاق خواهد افتاد. مهم‌ترین عوامل ایجاد کننده‌ی حباب در بازار مسکن، استمرار نرخ‌های بسیار پایین بهره‌ای برای مدت طولانی، رشد وام‌های رهنی پر خطر به علت تسهیلات بیش از حد در اعطای این وام‌ها و ایجاد فضای سفته بازی (سوداگرانه) در بازار مسکن می‌باشد.[1] البته عوامل دیگری چون وجود نقدینگی بالا در اقتصاد، عدم جذابیت سایر بازارها و سوددهی پایین آن‌ها، عوامل روانی و تحریک بازار و غیره بر وجود حباب در قیمت مسکن می‌تواند تأثیر گذار باشد. اگر عوامل بازار مسکن یعنی عرضه و تقاضای این بازار و در درجه‌ی بعدی، اعتقاد کارگزاران و فعالان بازار مسکن توجیهی برای قیمت مسکن نداشته باشند (یعنی پیش بینی آنان بر افزایش قیمت مسکن در آینده باشد)، در آن صورت احتمال تشکیل حباب در بازار مسکن وجود دارد. اما با توجه به ماهیت بازار مسکن در ایران، در ابتدا باید از دوره‌ی رکود مسکن خارج شویم و وارد دوره‌ی رونق آن گردیم تا بتوان درباره‌ی احتمال تشکیل حباب در این بازار صحبت کرد. مادامی که در دوره‌ی رکود هستیم، بالطبع احتمال تشکیل حباب بسیار کم‌تر است.
نکته‌ی پنجم: عرضه و تقاضای مسکن
کشور در دهه‌ی 60 رشد شدید جمعیت را تجربه نمود. رفته رفته و با ورود این جمعیت جوان به بازارهای کار و تقاضای آن‌ها برای مسکن، بسیاری از برنامه‌های اقتصادی تحت تأثیر این موضوع قرار گرفت. با توجه به این که مسکن سهم بالایی را در سبد هزینه‌ی خانوارها دارد، تحریک تقاضای مسکن منجر به افزایش بیش‌تر تورم می‌گردد. بنابراین برای جلوگیری از تبعات این موضوع، نیاز به افزایش عرضه‌ی مسکن بیش از پیش احساس می‌شود. با شروع به کار دولت نهم، سیاست‌های جدیدی در حوزه‌ی ساخت و ساز مسکن در ایران بنا نهاده شد که مسکن مهر را می‌توان به عنوان نمونه‌ای از آن‌ها ذکر کرد. جدای از درستی و یا نادرستی ورود دولت به بحث ساخت و ساز مسکن و کیفیت و سایر مسایل، در این جا جنبه‌ی عرضه و تقاضای مسکن را مورد توجه قرار می‌دهیم.
دولت به منظور تأمین مسکن اقشار کم درآمد، از سال 1386 اقدام به اجرای طرح مسکن مهر نموده است. بر اساس آمارهای موجود، تا پایان آذر ماه 1389 برای یک میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی در کشور، قرارداد ساخت منعقد شده است.[2] ساخت و سازهای مسکن مهر حتی به گونه‌ای اقتصاد ایران را تحت تأثیر خود قرار داده است که عمده رشد اقتصادی سال 1389 کشور با 5.5 درصد مرهون این بخش می‌باشد. البته حمایت‌های دولت و شبکه‌ی بانکی از این طرح باعث گردید که طرح مسکن مهر در سال 1389 مبلغ 51.4 هزار میلیارد اوراق مشارکت را به فروش برساند و نیز 60 هزار میلیارد ریال از منابع 6 بانک در اختیار این طرح قرار گیرد.
به هر حال با حمایت‌ها و توجهات دولت به این طرح، به نظر می‌رسد که در شهرهای کوچک و متوسط، طرح مسکن مهر با موفقیت روبه‌رو بوده است و توانسته تا حد زیادی بخش عرضه‌ی مسکن را بهبود بخشد. اما در شهرهای بزرگ و به خصوص تهران، نیاز به بررسی جدی‌تری در بخش عرضه‌ی مسکن می‌باشیم. به اعتقاد برخی از فعالین بازار مسکن، در دیگر نقاط ایران به جز تهران بازار بزرگ مسکن جدید وجود ندارد. زیرا که 50 درصد سرمایه‌گذاری‌ها و 40 درصد واحدهای مسکونی جدید در شهر تهران که تنها 18 درصد جمعیت شهری را داراست، ساخته می‌شود. در نتیجه، سرمایه‌ها در شهر تهران عامل فعالیت‌های سوداگرانه می‌شوند. به عبارتی بازار مسکن در تهران حسابی جدای از بازار مسکن در سایر نقاط ایران دارد. به صورتی که میزان ساخت و ساز سالانه‌ی جاری مسکن در تهران حدود 4 برابر تقاضای مؤثر مسکن تخمین زده می‌شود (سالانه 25 هزار خانوار به شهر تهران اضافه می‌شوند و 100 هزار واحد مسکونی نیز تولید می‌شود) اما این امر در تقاضای مؤثر، تأثیر چندانی ندارد و نوسانات مسکن در تهران را باید بیش‌تر ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه دانست. به عنوان نتیجه‌ی بحث عرضه و تقاضا می‌توان گفت که با وجود افزایش تقاضای مسکن به ویژه تقاضای ناشی از رشد جمعیت در دهه‌ی 60، عرضه‌ی مسکن در شهرهای کوچک و متوسط توانسته تا حدی جوابگوی این نیازها باشد اما در شهر تهران عوامل دیگری بر روی این عرضه و تقاضا مؤثر هستند.
نکته‌ی ششم: افزایش نرخ ارز و افزایش تقاضای مسکن
در چند ماه اخیر و به دنبال سودهای پایین بانکی در کشور، مردم بخش عمده‌ای از پس اندازهای خود را از شبکه‌ی بانکی خارج نمودند. مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، نقدینگی خارج شده از بانک‌ها را به سمت بازارهای سکه، ارز و طلا بردند. این امر باعث افزایش نرخ ارز در کشور شد. به صورتی که نرخ رسمی و تک رقمی آن از سوی بانک مرکزی 12260 ریال اعلام گردید. در ادبیات اقتصادی گفته می‌شود که افزایش نرخ ارز به معنای تضعیف ارزش پول ملی است. با تضعیف پول ملی، مردم دارایی‌های خود را به سایر دارایی‌ها هم‌چون مسکن، سکه، طلا، ارز، اوراق قرضه، بازار بورس و غیره تبدیل می‌کنند. در این میان، ناامن کردن برخی بازارها توسط دولت (مانند بازار ارز که ارز بدون فاکتور به عنوان قاچاق معرفی شد) و حباب به وجود آمده در بازار طلا و سکه و ریسک بالای سرمایه‌گذاری در آن و نیز عدم گستردگی و عمق بازار بورس، باعث می‌شود که بازار مسکن این پتانسیل را داشته باشد که نقدینگی موجود در بازار که با انگیزه‌ی سوداگرانه حضور دارد، به سمت خود جذب نماید. با توجه به مطلب گفته شده در نکته‌ی پنجم در خصوص سوداگری در بازار مسکن شهر تهران، شاید ورود نقدینگی به این بازار در تهران بر رکود چند سال اخیر بازار مسکن پایان داده و حتی باعث تشکیل حباب در این بازار در آینده‌ای نه چندان دور شود.
نتیجه‌گیری
چرخه‌ی دوره‌ی رکود و رونق مسکن در ایران این مورد را یادآوری می‌کند که پس از هر دوره‌ی رکود، رونق اتفاق خواهد افتاد. پس از رکودی که در چند سال اخیر در بازار مسکن اتفاق افتاده است، در آینده‌ی نزدیک انتظار بر رونق در این بازار وجود دارد. با این حال، ورود نقدینگی سرگردان به بازارهای سکه، طلا و ارز نشان داد که این نقدینگی‌ها در حال حاضر رغبتی به ورود به بازار مسکن نداشته‌اند. مواردی چون بازدهی بالاتر بازارهای سکه و ارز، توان ورود با هر میزان سرمایه به بازارهای سکه و ارز، نقدشوندگی بالای این دارایی‌ها پس از خرید نسبت به مسکن، وجود تفاوت‌های ساختاری در بازار مسکن و نبود این تفاوت‌ها در بازار سکه و ارز، دلایلی هستند که نقدینگی بازار به سمت بازار مسکن روانه نشده است. هم‌چنین نگاه مردم به مسکن در دوره‌ی رونق و رکود – که مردم در دوره‌ی رکود نگاه مردم به مسکن نگاه مصرفی است و نه نگاه سوداگرانه – باعث شده که در سال جاری سوداگری در بازار مسکن اتفاق نیفتد. هم‌چنین باید سیاست‌های شبکه‌ی بانکی را مورد توجه قرار داد که به چه صورت در سال آینده تنظیم می‌شود. اگر سیاست‌ها بر اعطای اعتبارات باشد، باید منتظر رونق در این بازار بود. اعطای اعتباراتی که به طرح مسکن مهر داده شده است باعث رونق ساخت و ساز در این بخش شده است و توانسته تا حدی عرضه‌ی مسکن را متعادل سازد و بار رشد اقتصادی کشور را به دوش بکشد.
به هر حال با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد ایران، توجه جدی به این بازار امری مهم و ضروری است. هر چند که اجرای طرح مسکن مهر به خصوص در شهرهای کوچک و متوسط تا حد زیادی توانسته است ورود التهاب‌های موجود به بازار مسکن را کنترل کند و از آن جلوگیری نماید. دولت مطابق قانون اساسی متولی بخش مسکن معرفی شده است، اما در ادامه‌ی سیاست‌های قانون اصل 44 قانون اساسی و نیز واگذاری امور به مردم، دولت باید بخش مسکن را به مردم واگذار کند و خود را در مقام ناظر و سیاست‌گذار قرار دهد. اگر این اتفاق رخ دهد، دولت می‌تواند توان خود را در سایر بخش‌ها قرار دهد و موفقیت سایر برنامه‌ها را بالا ببرد.
به عنوان نتیجه‌گیری کلی می‌توان گفت که بخش مسکن در حال حاضر و پس از فروکش کردن التهاب‌های بازارهای سکه و ارز، پتانسیل جذب نقدینگی سرگردان را با توجه به چرخه‌ی دوره‌ی رکود و رونق خود دارد، اما چند موضوع مانند بسته‌ی سیاست پولی و نظارتی بانکی و چگونگی تخصیص اعتبارات و نیز سرانجامِ مسکن مهر باعث شک و تردید سرمایه‌ها شده است. انتظار بر این است که سیاست‌گذاران پولی و بانکی و بخش دولتی بتوانند با پیش بینی لازم، از ورود التهاب به بازارهایی که با نیازهای اساسی مردم سروکار دارند، مانند مسکن و کالاهای اساسی، جلوگیری کنند. به خصوص در این زمان که فشارهای خارجی و تحریم‌ها شدت یافته‌اند، عقلانیت لازم باید به کار گرفته شود تا اثرگذاری این فشارها به حداقل برسد. به گفته‌ی برخی، «خود تحریمی» نداشته باشیم.
منابع:
-قلی زاده، علی اکبر و مسعود طهوری متین، «انتخاب سبد دارایی‌ها در دوره‌ی رکود و رونق مسکن»، فصلنامه‌ی پژوهش‌های اقتصادی، سال یازدهم، شماره‌ی سوم، پاییز 1390، صفحات 92-71
- قلی زاده، علی اکبر و بهناز کمیاب، «بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در دوره‌های رونق و رکود در ایران»، فصلنامه‌ی اقتصاد مقداری (بررسی‌های اقتصادی سابق)، دوره‌ی 5، شماره‌ی 3، پاییز 1387، صفحات 77-49
-ناجی میدانی، علی اکبر و همکاران، «بررسی تأثیر پویایی عوامل کلان اقتصادی بر نوسانات قیمت مسکن در ایران»، مجله‌ی دانش و توسعه، سال هجدهم، شماره‌ی 31، تابستان 1389
-مسعود درخشان، «ماهیت و علل بحران مالی 2008م. و تأثیر آن بر اقتصاد ایران»، تهران، مرکز تحقیقات استراتژیک مجمع تشخیص مصلحت نظام، 1387
پی‌نوشت‌ها:
حسین عربی
